Alteração de Divisas

O que é?

Conforme o 89° do art. 213 da Lei 6.015/73 (com a redação da Lei 10.931/04), dois ou mais proprietários de imóveis vizinhos podem, por escritura pública, ajustar ou estabelecer as divisas entre suas propriedades, sem que cada um precise promover um processo de retificação individual. Esse procedimento é permitido, desde que, em caso de transferência de área, o imposto de transmissão seja recolhido e sejam respeitadas as normas de parcelamento rural e a legislação urbanística para imóveis urbanos.

Os proprietários podem contratar um topógrafo para elaborar uma nova planta e um memorial descritivo corrigindo as medidas e detalhes dos terrenos. Após esses documentos estarem prontos, deve-se solicitar ao tabelionato a lavratura de uma escritura de retificação, que atualizará no registro imobiliário a situação real das áreas e limites dos imóveis.

Se houver transferência de área entre os proprietários, podendo um imóvel aumentar e o outro diminuir, a escritura de retificação indicará uma indenização ou pagamento ao proprietário que teve o terreno ampliado. Nesses casos, será necessário recolher o ITBI (em transferências onerosas) ou o ITCMD (em casos de doação). Com a escritura lavrada, é só levá-la ao cartório de registro de imóveis para a averbação das novas divisas e confrontações.

Restrições

Transferência entre ascendente a descendente: Para esse tipo de venda, os demais descendentes e o cônjuge do vendedor devem participar da escritura, concordando com a transação; caso contrário, o ato pode ser anulado (art. 496 do Código Civil).

Transferências entre cônjuges: Somente é permitida para bens que não estejam incluídos na comunhão, conforme o artigo 499 do Código Civil.

Bem comum ou em condomínio: O outro coproprietário possui direito de preferência, de acordo com o artigo 504 do Código Civil.

Outorga conjugal: A presença e assinatura do cônjuge do vendedor são necessárias na escritura, concordando com a venda, exceto no caso de casamentos em regime de separação convencional de bens.

Documentos Necessários - Dos proprietários requerentes:

- Documento de Identidade: RG ou CNH (o mais recente), CPF e informações sobre profissão (seus e do cônjuge/companheiro(a)). Documentos danificados, replastificados ou que não tenham elementos de segurança exigidos por lei não serão aceitos (art. 291 do Código de Normas da CGJ/TJSC).

- Certidão de Estado Civil: Certidão de nascimento (para solteiros) ou certidão de casamento (para casados, separados, divorciados ou viúvos), emitida pelo Registro Civil há menos de 90 dias (disponível em https://registrocivil.org.br - solicite a via digital e nos encaminhe).

- Casados com Pacto Antenupcial: Apresentar a certidão de registro no Registro de Imóveis (disponível em https://registradores.onr.org.br - solicite a via digital e nos encaminhe).

- Comprovante de Residência.

Pessoa Jurídica:

- Contrato Social e Alterações: Contrato Social e suas alterações, ou, se aplicável, a última alteração consolidada com as alterações posteriores, registrado na Junta Comercial competente, com certidão simplificada da Junta Comercial, emitida há menos de 90 dias. Para sociedades anônimas: estatuto consolidado, ata de eleição dos administradores e certidão simplificada da Junta Comercial, também emitida há menos de 90 dias (disponível em https://apps.jucesc.sc.gov.br - solicite a via digital e encaminhe).

- Sócios Administradores: RG ou CNH (o mais recente). Documentos danificados, replastificados ou sem elementos de segurança não serão aceitos (art. 291 do Código de Normas da CGJ/TJSC).

- CND Federal: Empresas que não são exclusivamente construtoras ou incorporadoras devem apresentar a Certidão Negativa de Débitos Federal (disponível em https://solucoes.receita.fazenda.gov.br).

Para Pessoas Jurídicas registradas no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas (associações, sindicatos, igrejas, etc.):

- Estatuto Social e Alterações.

- Ata de Eleição dos Representantes.

- Certidão de Breve Relato: Emitida há menos de 90 dias.

- Documentos dos Representantes: RG, CPF, profissão, estado civil.

Do Imóvel

- Certidão de inteiro teor de Matrícula obtida no Ofício de Registro de Imóveis, expedida há menos de 30 dias. (Pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/- solicite a via digital e nos encaminhe)

- Carnê de IPTU ou boletim de cadastro do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel.

- Planta e memorial descritivo (aprovados pela prefeitura)

- ART pago

Impostos

- Em Tubarão a alíquota do ITBI é de 2% - Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o

valor pactuado no negócio jurídico

- Imóvel Rural - CCIR atual paga + Certidão Negativa de ITR, todas dentro do prazo de validade.

Informar:

- caso haja transferência de área, o valor total pago

- a data do negócio

- caso haja transferência de área, se a transferência será onerosa ou gratuita

- caso haja transferência de área, se pago à vista ou parcelado

- caso haja transferência de área, o meio de pagamento (espécie, PIX, boleto bancário, cheque ...)

* Pagamento em espécie informar local e data;

* Pagamento por transferências bancárias, especificar os dados bancários, tanto de origem quanto de destino, bem como dos seus titulares e das datas e dos valores das transferências.

* Pagamento em cheques, informar a conta bancária de origem e de eventual conta de destino dos recursos correspondentes e dos seus titulares, bem como a data, número dos cheques e os valores envolvidos;

* Pagamentos de forma parcelada, discriminar os meios de pagamento correspondentes a cada parcela, incluindo os dados apontados nos itens anteriores conforme o meio de pagamento de que se trate.

- caso haja transferência de área, se o pagamento do ITBI/ITCMD será à vista ou parcelado;

- se alguma das partes é considerada pessoa politicamente exposta

- se alguma das partes assinará por videoconferência ou se todos assinarão presencialmente

- telefone ou e-mail das partes caso seja necessário enviar a minuta para aprovação para pessoa diversa da solicitante

Importante:

- As certidões deverão estar válidas no momento da lavratura do ato;

- O tabelião de notas poderá recusar a prática do ato ou a abertura de ficha-padrão caso o documento de identificação tenha sido replastificado, contenha foto muito antiga ou que não corresponda à aparência atual do titular, ou em outras circunstâncias que gerem insegurança na identificação;

- Em todos os casos, os documentos podem ser adiantados pelo e-mail ou whatsapp, MAS devem ser apresentados no dia agendado para assinatura, na via original ou em cópia autenticada, dispensados apenas os documentos eletrônicos que possam ter a autenticidade do certificado digital do emissor/signatário confirmada, salvo identidades, que sempre deve ser apresentado o original.

- O registro do pacto antenupcial poderá ser dispensado se as partes declararem que o apresentarão no momento do registro;

Podemos providenciar a solicitação das certidões atualizadas, com as custas a cargo do cliente;